Comprar um lançamento imobiliário perto de um shopping em São Paulo custa até 75% mais do que perto de um centro comercial no Rio de Janeiro. Em contrapartida, morar a alguns passos de uma área verde na capital fluminense pode sair até 62% mais caro do que na capital paulista.

Levantamento do Grupo ZAP feito a pedido do Estado comparou o preço do metro quadrado em empreendimentos localizados a 300 metros de distância de metrôs, parques e shoppings nas duas maiores capitais do País. A pesquisa foi feita a partir de dados da Geoimovel, plataforma do ZAP que monitora o preço de lançamentos no mercado imobiliário, considerando o valor atual de unidades lançadas a partir de agosto de 2014.

Conforme a amostragem, enquanto em São Paulo o valor médio do metro quadrado de um apartamento novo próximo a um shopping é R$ 13 mil, no Rio é R$ 7.398. No restante da cidade, fora do raio de 300 metros a partir de um shopping, o valor cai para R$ 9.047 em São Paulo, e fica em R$ 7.627 no Rio.

Quando a escolha é ter uma paisagem natural à vista do apartamento, os preços no Rio se sobressaem. Enquanto na capital paulista a média do metro quadrado circunvizinho a parques custa R$ 8.039, para os cariocas o preço vai a R$ 13.073.

Como explicar o shopping como fator de valorização em SP? Para a economista do Grupo ZAP responsável pela pesquisa, Deborah Seabra, o impacto de shoppings na valorização de imóveis na maior capital do País pode estar ligado, além da preferência do consumidor, à falta de terreno e à alta procura no mercado.

“O preço é um equilíbrio de oferta e demanda. Existem dois fatores que podem estar impulsionando o preço próximo de shopping. Primeiro, a escassez de terreno. Quando eu tenho pouco terreno, fica mais caro construir. O segundo é a alta demanda. A gente sabe que São Paulo é um centro comercial e as pessoas valorizam muito esse tipo de ambiente. Se valorizam muito, vai haver um reflexo no mercado”, explica Seabra.

O professor Eduardo Nobre, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP), destaca que existe também um fator cultural na valorização de shoppings na capital paulista. “Tem muito a ver com essa opção de lazer e de consumo que foi criada aqui a partir dos anos 1970. A população de São Paulo gosta de ir ao shopping. Usa-o como espaço de lazer”, diz Nobre.

Por que cariocas valorizam mais parques? Já no Rio, a valorização de imóveis próximos a áreas verdes está ligada, em partes, ao perfil carioca de “vida ao ar livre”, explica Ethel Pinheiro, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro (FAU/UFRJ). Outro fator de destaque, segundo ela, é a segurança de espaços públicos, como parques.

“A localização de imóveis perto de locais considerados seguros, que são mais vigiados, acaba pesando. Os parques públicos, hoje, são lugares muito vigiados. Os shoppings não pesam tanto porque a gente gosta da vida na rua. Então, onde a rua estiver policiada e segura, isso vai pesar um pouco mais (no preço)”, avalia a urbanista.

Quais outros fatores influenciam na valorização? A mobilidade é outra amenidade que influencia no momento de se atribuir valor a um imóvel. Na comparação com shoppings e áreas verdes, a proximidade com o transporte público ficou em segundo lugar como fator de valorização tanto no Rio quanto em São Paulo.

Você pode me explicar a importância do perfil do comprador? Para o publicitário Alexandre Tagawa, que atua nos estudos de inteligência de mercado da incorporadora EZTec, a preferência de imóveis pela proximidade com algumas amenidades (como shopping, metrô e parques) varia de acordo com o perfil socioeconômico dos compradores. Lazer, trabalho e deslocamento pesam na escolha pelo imóvel mais adequado às necessidades dos clientes.

“Quando vamos desenvolver uma campanha publicitária, esses são motes que agregam valor ao produto: poder acessar um shopping, um parque ou uma estação de metrô a poucos passos. Como a EZTec atua em todas as faixas de consumo, desde o Minha Casa Minha Vida até o altíssimo padrão, cada um desses itens importa mais para um determinado público.”

Segundo Tagawa, para um imóvel de padrão mais acessível da incorporadora localizado num bairro como o Brás, no centro de São Paulo (com o metro quadrado a cerca de R$ 5 mil), o fácil acesso a estações de metrô e trem tem prioridade. Nas faixas de médio padrão, como o metro quadrado a R$ 8 mil no Tatuapé, zona leste, o transporte divide a preferência com os shoppings. Já na linha de alto padrão, em bairros como Moema, na zona sul, os parques são o foco dos compradores.

De acordo com a professora Ethel Pinheiro, além das amenidades citadas, o valor venal do imóvel leva em conta outros fatores, como área do terreno, idade do imóvel, posição em relação à rua etc. Para se chegar ao valor, ressalta ela, é importante realizar um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), que se pauta na Constituição e no Estatuto das Cidades e visa a qualidade de vida nas cidades.

“Ele leva em consideração, por exemplo, o adensamento, os equipamentos urbanos, o uso e a ocupação do solo ao redor do imóvel, como ele é ventilado, como é a mobilidade, o transporte público, quais são os patrimônios ao redor”, esclarece Ethel.

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