Pesquisar, pesquisar e pesquisar. Essa é a regra de ouro quando o assunto é crédito imobiliário: como se trata de um financiamento de longa duração, que dura até três décadas, a diferença entre o banco mais caro e o mais barato pode chegar a quase R$ 200 mil quando se considera o total gasto ao longo dos anos.

Essa avaliação é especialmente importante por causa das particularidades do empréstimo imobiliário: quando se leva em conta o seguro obrigatório por morte e invalidez, que em geral é oferecido pelo próprio banco, uma mesma instituição financeira pode ser a mais barata para uma faixa etária e uma das mais caras em outra.

Essas são as principais descobertas de uma simulação que leva em conta nove diferentes condições de financiamento imobiliário, que foi feita para o 6 Minutos pela plataforma  Melhortaxa.

Foram avaliados três valores diferentes de financiamento (R$ 400 mil, R$ 600 mil e R$ 800 mil) e três idades diferentes de um tomador de crédito fictício (20, 30 e 45 anos), considerando-se sempre um período de 360 meses. Os dados são da primeira quinzena deste mês.

As taxas levadas em conta são apenas para financiamentos dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), ou seja, crédito que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

Veja abaixo as principais descobertas quando se considera a soma de todas as parcelas pagas ao longo do financiamento, incluindo seguros e taxa de administração:

O BB tem o maior custo entre os grandes bancos

O Banco do Brasil tem o maior custo em todas as nove simulações feitas pela Melhortaxa. Quando se olha tudo que é gasto com o financiamento ao longo dos anos, a diferença do Banco do Brasil para o banco que oferece a taxa mais baixa (nesse caso, o Santander) pode chegar a R$ 196 mil (caso de um financiamento de R$ 800 mil para um tomador de 45 anos). Veja abaixo:

BancoValor a ser pago após 360 meses
Banco do Brasil R$ 2.008.451,23
Bradesco R$ 1.861.969,61
Caixa R$ 1.886.660,37
Itaú R$ 1.904.946,60
Santander R$ 1.812.392,53
Considerando-se um financiamento imobiliário de R$ 800 mil, em 360 meses, para um tomador de 45 anos

Procurado, o Banco do Brasil afirmou que as simulações foram feitas com uma taxa próxima do teto cobrado pelo banco, mas que há financiamentos oferecidos a taxas menores, a partir de 7,2%.

A instituição afirmou ainda que, diferentemente de outros bancos, não vincula nenhuma taxa de juros à aquisição de pacotes de produtos ou serviços. “Além disso, o BB possui a ‘taxa por prazo’, em que prazos menores significam taxas de juros também menores”, afirmou o BB na resposta.

O Santander é o segundo mais caro para 20 e 30 anos, mas o mais barato para os quarentões

Em todas as simulações, o Santander sempre tem a segunda maior soma das parcelas  para quem tem 20 e 30 anos. Quando se trata da faixa etária de 45 anos, entretanto, ele se torna o banco mais barato.

Isso acontece pela política de reajuste do MIP (seguro de morte e invalidez permanente) de cada banco. Esse seguro vai sendo reajustado conforme a pessoa fica mais velha. A lógica é: quanto maior a faixa etária, maior o risco de morte e, portanto, maior o prêmio a ser pago pelo segurado.

No caso do Santander, esse reajuste é menor, o que torna o financiamento mais barato para quem possui 45 anos.

A taxa de juros considerada na simulação do banco, de 7,99%, é a chamada “taxa bonificada”, que só é válida para quem mantiver R$ 1.000 todos os meses investidos na poupança, entre outras exigências. Ela não é definitiva. Após 12 meses, o banco avalia se a taxa continua a mesma ou se sobe para 10%. Leia mais aqui.

Bradesco, Caixa e Itaú empatam no custo do financiamento para quem tem 20 anos

Os três bancos oferecem um custo total de financiamento (somando-se todas as parcelas que serão pagas pelo cliente) praticamente igual para um tomador de 20 anos, segundo a simulação.

Caixa tem os juros mais baixos para quem tem 30 anos  

No caso da Caixa, o banco oferece o menor custo de financiamento imobiliário para quem possui 30 anos. A diferença para o segundo colocado, entretanto, não é tão significativa.

Tomando-se o caso de um valor financiado de R$ 800 mil, por exemplo, ao final de 360 meses o cliente pagaria R$ 1,741 milhão, ou R$ 1,4 mil a mais do que se tomasse o financiamento no Bradesco.

Veja abaixo:

BancoValor total que será pago após 360 meses
Banco do Brasil R$ 1.838.090,60
Bradesco R$ 1.742.686,20
Caixa R$ 1.741.194,89
Itaú R$ 1.747.473,93
Santander R$ 1.779.364,53
Considerando-se um financiamento imobiliário de R$ 800 mil, em 360 meses, para um tomador de 30 anos

O Bradesco é o segundo mais barato para quem tem 45 anos 

O Bradesco sempre aparece como o segundo mais barato, atrás do Santander, para quem tem 45 anos, segundo a simulação.

O banco também aparece como o segundo mais barato, atrás da Caixa, para quem tem 30 anos.

Itaú é o terceiro banco mais caro, na maioria das simulações

O Itaú aparece como o terceiro banco mais caro nas simulações feitas pela Melhortaxa para tomadores fictícios de 30 e 45 anos. Para quem tem 20 anos, o banco oferece um custo praticamente igual ao da Caixa e Bradesco.

Isso quer dizer que esses bancos necessariamente terão esses custos para o meu financiamento? Não. Em primeiro lugar, a simulação foi feita para idades específicas, então o ideal é saber qual o custo que cada banco oferece para você.

Além disso, a política de cada instituição financeira vai se alterando ao longo do tempo e muda de acordo com o que chamam de “nível de relacionamento” com o cliente.

Isso quer dizer que a taxa de juros cobrada, que é o que mais pesa, será outra se o cliente recebe seu salário no banco, se possui cartão de crédito da instituição e até se faz ou não investimentos naquela instituição financeira.

Outro ponto é que as simulações foram feitas para um período de pagamento de 360 meses. Veja se o seu banco oferece condições melhores se o seu financiamento for por um prazo menor.

Afinal, qual o melhor conselho para fazer um bom negócio? Pesquisar é a palavra-chave. Procure todos os bancos possíveis, e não se esqueça de solicitar a todos o CET (Custo Efetivo Total), que é quanto custará, de verdade, aquele crédito (incluindo amortização, taxa de juros, seguros obrigatórios e taxa de administração).

Ou seja, veja as condições que cada instituição te oferece, individualmente.

Se estou em um financiamento imobiliário que não vale a pena, posso mudar? Sim. Desde 2013, o consumidor tem direito a fazer a portabilidade do seu financiamento imobiliário,  alternativa que se torna bastante atrativa agora, em meio a uma onda de reduções de taxas de crédito habitacional.

Leia mais sobre esse tema aqui.

 

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