O Santander lançou neste mês uma nova campanha de crédito imobiliário. Na peça publicitária, o banco promete ter o menor juro no financiamento de imóveis do Brasil, com uma taxa de 6,99% ao ano. Mas será que esse é mesmo o mais baixo disponível do mercado?

Antes de tudo, é importante saber que além desse valor de 6,99% ainda são cobrados os seguros obrigatórios e a taxa de administração — esses três fatores formam o CET (Custo Efetivo Total) dos empréstimos. Para checar qual é o CET do Santander e dos outros bancos, o 6 Minutos pediu que as plataformas Melhortaxa e Kzas fizessem algumas simulações para checar quais são as taxas finais dos empréstimos imobiliários praticadas atualmente.

Os dados mostraram que embora a Caixa tenha um juro-base mais baixo, de 6,5% ao ano, o Santander, o Itaú e o Bradesco têm as opções mais competitivas na maior parte dos casos. Veja abaixo as simulações:

Imóvel de R$ 750 mil com financiamento de R$ 600 mil

BancoIdade do compradorValor do ImóvelValor FinanciadoPrazo em MesesJuros Efetivo AnoCET
(Custo Efetivo Total Ano)
Banco do Brasil20 anos750.000600.0003608,1%8,57%
Bradesco20 anos750.000600.0003607%7,57%
Caixa20 anos750.000600.0003606,5%7,88%
Itaú20 anos750.000600.0003607%7,38%
Santander20 anos750.000600.0003606,99%7,47%
Banco do Brasil30 anos750.000600.0003608,1%8,69%
Bradesco30 anos750.000600.0003607%7,70%
Caixa30 anos750.000600.0003606,5%8,02%
Itaú30 anos750.000600.0003607%7,54%
Santander30 anos750.000600.0003606,99%7,47%
Banco do Brasil45 anos750.000600.0003608,1%9,54%
Bradesco45 anos750.000600.0003607%8,48%
Caixa45 anos750.000600.0003606,5%8,86%
Itaú45 anos750.000600.0003607%8,48%
Santander45 anos750.000600.0003606,99%7,77%

Imóvel de R$ 500 mil com financiamento de R$ 400 mil

BancoIdade do compradorValor do imóvel (em reais)Valor financiado (em reais)Prazo em mesesJurosCET
(Custo Efetivo Total) por ano
Banco do Brasil20 anos500.000400.0003608,1%8,61%
Bradesco20 anos500.000400.0003607%7,64%
Caixa20 anos500.000400.0003606,5%7,93%
Itaú20 anos500.000400.0003607%7,42%
Santander20 anos500.000400.0003606,99%7,54%
Banco do Brasil30 anos500.000400.0003608,1%8,74%
Bradesco30 anos500.000400.0003607%7,77%
Caixa30 anos500.000400.0003606,5%8,07%
Itaú30 anos500.000400.0003607%7,58%
Santander30 anos500.000400.0003606,99%7,54%
Banco do Brasil45 anos500.000400.0003608,1%9,59%
Bradesco45 anos500.000400.0003607%8,56%
Caixa45 anos500.000400.0003606,5%8,90%
Itaú45 anos500.000400.0003607%8,52%
Santander45 anos500.000400.0003606,99%7,84%

Imóvel de R$ 400 mil com financiamento de R$ 300 mil

BancoIdade do compradorValor do imóvel (em reais)Valor financiado (em reais)Prazo em mesesJurosCusto Efetivo Total (CET) por ano
Caixa30 anos400.000300.0003606,5%8,53%
Itaú30 anos400.000300.0003607,3%7,92%
Bradesco30 anos400.000300.0003607,1%7,91%
Santander30 anos400.000300.0003606,99%7,76%

Juro é igual pra todo mundo?

As simulações levam em consideração o piso dos juros que os bancos costumam ofertar. A taxa do CET é quase personalizada, pois varia de acordo com a idade do comprador, a renda, o valor do imóvel e o relacionamento com o banco.

“Baseamos essas simulações nas taxas que os bancos estão praticando, e não necessariamente nas que são anunciadas”, diz Rafael Sasso, cofundador da plataforma Melhortaxa.

Pelas simulações feitas na plataforma é possível perceber que o Santander está à frente e que Itaú e Bradesco brigam por poucos décimos na posição da segunda menor taxa do financiamento imobiliário. O perfil do comprador cria algumas exceções: o Itaú tende a ser mais vantajoso para os compradores mais jovens, por exemplo.

“O Bradesco e o Itaú devem anunciar novas reduções nos juros na próxima semana”, diz Eduardo Muszkat, CEO da Kzas. A competição entre os bancos deve seguir mais acirrada, ameaçando a liderança do Santander.

Então o Santander é mesmo o mais vantajoso? Há uma porção de condições para contratar o juro mais baixo do Santander. No comercial, o banco diz que tem a menor taxa do Brasil, mas não diz que essa é uma “taxa bonificada”. Isso significa que o cliente só terá essa taxa mais baixa se seguir uma série de contrapartidas.

Epa, que contrapartidas são essas? Para os trabalhadores formais, o banco exige o recebimento do salário pela conta do Santander e que as parcelas do financiamento sejam pagas por débito automático. Já para os autônomos há ainda a obrigação de realizar uma nova compra de qualquer valor no cartão de crédito do Santander.

Para as duas categorias de trabalhadores, o Santander exige ainda que o cliente mantenha um saldo mínimo de R$ 1 mil aplicado na poupança do banco, e que contrate um cartão de crédito, um seguro de vida, um seguro residencial ou um seguro de acidentes pessoais.

E se depois de contratar o financiamento o cliente descumprir alguma dessas condições? Aí o Santander vai passar a cobrar o juro não bonificado, que é de 10% ao ano — muito superior à cobrada por qualquer outro banco. Portanto, antes de contratar um empréstimo imobiliário com o Santander é muito importante estar ciente de todas as exigências para não acabar tendo uma surpresa bem desagradável.

Mas e a Caixa? Apesar de praticar um juro mais baixo desde o final de 2019, a Caixa oferece um custo final mais alto. “Em geral, a Caixa em geral tem uma cesta de produtos pesada, que encarece o Custo Efetivo Total. Além disso, não são muitos os clientes que conseguem negociar pelo piso dos juros, que é de 6,5%”, pontua Sasso.

Questionada sobre qual perfil de cliente poderia ter acesso ao juro mais baixo, a Caixa disse que “as condições do financiamento imobiliário são definidas de acordo com a combinação de algumas variáveis, como o perfil do cliente, avaliação de crédito, condições da operação pretendida, e nível de relacionamento com o banco”.

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