A retomada e a evolução do mercado imobiliário estão proporcionando novas oportunidades de negócios. Um dos ramos mais promissores é o de residências estudantis. Mas não estamos falando das famosas repúblicas abarrotadas de estudantes ou de pensões com quartos coletivos, com pouca estrutura para os alunos.

A nova tendência no mercado são edifícios residenciais estudantis que mais lembram condomínios de médio-alto padrão, hotéis estrelados ou ainda a moradia típica de séries americanas – não por acaso, a inspiração vem de um modelo consagrado há décadas nos Estados Unidos. Os quartos são alugados já com a infraestrutura montada, o que inclui piso, camas, banheiros e armários e um serviço de limpeza semanal.

Mas é na oferta de serviços de lazer que o novo modelo de residência estudantil se diferencia: eles oferecem sala de estudos com cabines individuais, recepção com funcionários que atendem 24 horas por dia, academia espaçosa, churrasqueira, piscina na cobertura – o famoso rooftop – e até arquibancada para sessão de filmes.

Esse é o cardápio oferecido por uma das líderes do setor, a Share Student Living, que nasceu dentro da incorporadora Mitre, mas se tornou um negócio à parte graças ao seu potencial. A empresa funciona como uma joint venture (uma associação) com o grupo americano RedStone Residential, especializado nesse segmento de mercado.

A companhia, que foi criada a partir da idealização do CEO da Mitre, Fabricio Mitre, ergueu o Share Consolação a 350 metros do Mackenzie, uma das maiores universidades privadas de São Paulo. “Fechamos a parceria com a RedStone para desenvolver esse mercado no Brasil e em outros países da América Latina”, afirma o executivo.

Um dos studios do Share Consolação: novo modelo de residência estudantil segue modelo consagrado nos Estados Unidos
Crédito: Divulgação

Hospitalidade

O prédio tem 236 camas, com ocupação de 100% e fila de espera. No Share Consolação, existem três opções de aluguel: apartamentos com até 3 dormitórios com 3 banheiros e uma copa compartilhada; studios individuais com banheiro e copa e studios que podem compartilhados por dois estudantes. O produto de entrada é o studio compartilhado, que sai por cerca de R$ 2 mil: é um valor que inclui o aluguel, o condomínio, o IPTU e inclui o acesso aos serviços mencionados, a limpeza semanal e a internet wi-fi em todo o prédio.

“O nosso produto é oferecer a melhor experiência de vida para o universitário em um ambiente de comunidade”, diz o CEO da Share Student Living, Vinicius Mastrorosa. Tal ambiente é perseguido por meio de atividades direcionadas, como sessões de filmes e séries, pizzadas, passeios guiados pelo centro e torneios de games.

A preocupação com o atendimento levou à contratação de um profissional do setor de hotelaria, que veio do grupo francês Accor. Ewerton Camarano, que era gerente-geral do tradicional Novotel Jaraguá, no centro de São Paulo, assumiu como diretor de operações da Share. O edifício na Consolação conta ainda com um gerente de hospitalidade e uma equipe de cerca de 15 funcionários dedicados exclusivamente à operação local.

Potencial de mercado

O maior mercado do mundo de residências estudantis é o americano, com 4 milhões de camas dedicadas a estudantes. Em termos relativos, é o britânico: a relação é de 30% sobre o total de alunos, ou seja, existem 30 camas nesse modelo para cada 100 estudantes. São dois países com tradição de alunos migrantes, sejam de outros estados ou países.

“Existem diferenças culturais em relação a outros países, mas, dada a dimensão do Brasil e o número de alunos presenciais, com cerca de 6,3 milhões na graduação, é um mercado muito promissor”, diz Mastrorosa.

O executivo é cauteloso ao falar em números, mas oferece uma ideia de grandeza. Se o potencial chegar a 5% do total de alunos de graduação presencial, trata-se de um mercado com mais de 300 mil camas. “É preciso analisar as particularidades de cada cidade e região, não só cultural — como saber se os alunos saem de sua cidade para estudar — mas também de renda das famílias e se estão dispostas a pagar”, afirma Mastrorosa, que veio da Even, incorporadora em que era o CFO (executivo-chefe de finanças).

Já existem três empreendimentos engatilhados. O próximo da fila é o Share Butantã, pensado para o público da USP (Universidade de São Paulo), com quase 700 camas. A 150 metros da estação Butantã de metrô e do terminal de ônibus que leva para o campus, o edifício está em construção e deve ser concluído até o fim de 2020.

A Share acaba de receber aprovação para erguer uma unidade na Vila Mariana, na zona sul da capital paulista, próxima a duas faculdades privadas, a ESPM e a Belas Artes. Os arredores da PUC e da FGV, ambas em São Paulo, também estão na mira.

Antes da Vila Mariana, deve começar a operar o que promete ser o primeiro conjunto residencial do país dentro do campus de uma universidade, a Univates (Universidade do Vale do Taquari), em Lajeado, a cerca de 110 km de Porto Alegre. A previsão é que as obras comecem no próximo ano e o conjunto comece a operar em 2022.

Sala de estudos do prédio residencial para estudantes: inspiração em coworking
Crédito: Divulgação

Modelo de negócio

“O nosso foco é desenvolver o projeto. Não quer dizer que não possamos comprar um prédio que acabou de ser entregue ou algum já existente que precise passar por uma grande reforma”, diz o executivo. “Mas o principal pilar para o crescimento é desenvolver o projeto”, afirma. Por desenvolver o projeto, entenda-se o ciclo tradicional de uma incorporadora: comprar o terreno, aprovar o projeto na prefeitura, desenvolver o projeto, iniciar as obras e entregar. No caso da Share, isso inclui montar os apartamentos e começar a operar.

A diferença essencial para uma incorporadora tradicional é a remuneração. A Share não tem fluxo de recebimento no decorrer das obras, mas dispõe de uma garantia de receita a partir da entrega, com a locação dos apartamentos.

Para bancar os próximos projetos, a Share captou R$ 214 milhões por meio de um fundo de investimentos e participações (FIP). Junto com dívida que já foi emitida – com o objetivo de ampliar a base de capital para alavancar os empréstimos –, a Share já tem capacidade de investimento de mais de R$ 400 milhões pelos próximos anos para erguer novos conjuntos residenciais estudantis. A projeção é chegar a 3 mil camas até 2022.

 

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